國(guó)家租購(gòu)并舉政策出臺(tái)各地政府加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

題要：為抑制房?jī)r(jià)出現(xiàn)過快上漲苗頭，近期各地陸續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，不斷出臺(tái)新政策、新措施。同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。一系列舉措表明地方政府堅(jiān)持調(diào)控的信心和決心不會(huì)動(dòng)搖，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會(huì)改變——

圖為深圳市龍華區(qū)保障性住房項(xiàng)目龍悅居。 新華社記者 毛思倩攝　　當(dāng)前，仍有許多城市不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，表明“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會(huì)改變，地方政府堅(jiān)持調(diào)控的信心和決心不會(huì)動(dòng)搖。同時(shí)，作為長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要一環(huán)，住房租賃市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展。

多地出臺(tái)樓市調(diào)控措施

4月份至5月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市中有61個(gè)新建商品住宅價(jià)格與上月相比出現(xiàn)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉總結(jié)，5月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，全國(guó)40多個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控政策，防止房?jī)r(jià)明顯過快上漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉注意到，進(jìn)入6月份，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍相對(duì)活躍，樓市調(diào)控政策仍在陸續(xù)出臺(tái)?！拔逡弧鼻昂蟊蛔》亢统青l(xiāng)建設(shè)部約談的12個(gè)城市都發(fā)布了調(diào)控措施。

6月4日，兩城宣布限售措施——湖北省宜昌市宣布，在城區(qū)(含夷陵區(qū))范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。江蘇省徐州市規(guī)定，市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房的，商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自權(quán)屬登記之日起未滿2年或新建商品房買賣合同網(wǎng)備時(shí)間未滿5年的，不得上市交易。

6月5日，兩城發(fā)布住房政策——深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》。天津市人民政府發(fā)布《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求加強(qiáng)購(gòu)房人購(gòu)房資格審查，對(duì)不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。對(duì)擅自放松購(gòu)房條件的，將嚴(yán)格追責(zé)問責(zé)。此外，還要求住房庫(kù)存緊張的地區(qū)要加大加快土地供應(yīng)。做好土地供應(yīng)和促開工、促上市工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定供應(yīng)等。

6月13日，浙江省嘉興市發(fā)布新政明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證后10日內(nèi)一次性公開銷售全部準(zhǔn)售房源，不得分幢、分單元、分層、分批銷售。同時(shí)指出，在未取得商品房預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律不得通過任何方式認(rèn)購(gòu)。

行業(yè)人士普遍預(yù)計(jì)，調(diào)控將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)過快上漲苗頭，各地還將繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策。

根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整政策

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.3%、0.2%;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%、0.8%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%、0.6%。

值得注意的是，一直保持調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)的熱點(diǎn)城市總體趨穩(wěn)，一些三四線城市市場(chǎng)反而相對(duì)更加活躍，上漲趨勢(shì)較為明顯。如5月份，70個(gè)大中城市中，東北、中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲相對(duì)集中，這些城市有很多是三四線城市。近來發(fā)布調(diào)控措施的城市也有很多是三四線城市。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前三四線樓市需求的集中釋放有著很多深層次原因。一是當(dāng)前住房貸款利率仍處于歷史低位，這意味著購(gòu)房者支付能力提升。二是一些地方前期推行了去庫(kù)存舉措，從政策上利于樓市。三是居民有改善住房愿望，提升房屋品質(zhì)有很大的空間，這也是市場(chǎng)的正常需求。

“在這些因素的作用下，有的城市會(huì)從以往供過于求變?yōu)楣┣笃胶馍踔凉┎粦?yīng)求，在這個(gè)階段房?jī)r(jià)的漲幅就會(huì)大一些。”鄧郁松說，當(dāng)然這其中也存在一些投機(jī)性需求，需要格外關(guān)注。

“從2015年的全面‘去庫(kù)存’，到2016年‘因城施策去庫(kù)存’，再到2017年底部分三四線城市和縣城‘去庫(kù)存’，三四線城市自2015年以來‘去庫(kù)存’已持續(xù)近三年?！焙愦笱芯吭焊痹洪L(zhǎng)、首席房地產(chǎn)研究員夏磊認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)商品住宅庫(kù)存已基本降至2012年末的水平，“去庫(kù)存”取得了明顯成效。這些過去積極“去庫(kù)存”的城市，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)供需不平衡情況，極易引發(fā)房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整政策，避免市場(chǎng)變化之后，“去庫(kù)存”政策繼續(xù)發(fā)揮作用，反而助推房?jī)r(jià)過快上漲。

穩(wěn)步推進(jìn)租賃市場(chǎng)建設(shè)

在調(diào)控的同時(shí)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)也一直備受關(guān)注。其中，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要一環(huán)。當(dāng)前，各地紛紛出臺(tái)政策，大力發(fā)展租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)。以一線城市為例，北上廣深四個(gè)城市紛紛出臺(tái)了支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要政策。

6月15日，北京市《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》正式發(fā)布實(shí)施。很多北京市民認(rèn)為，《意見》回應(yīng)了市場(chǎng)需求、社會(huì)呼聲，順應(yīng)了城市戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的需要，對(duì)于有效解決城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員基本居住問題意義重大。

這是北京市在發(fā)展租購(gòu)并舉房地產(chǎn)市場(chǎng)上邁出的重要一步。不僅如此，北京市曾明確提出，在2017年至2021年，將新供應(yīng)各類住房150萬套以上，其中租賃住房50萬套，主要在集體建設(shè)用地上建設(shè)。此外，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委還會(huì)同金融管理部門，針對(duì)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房融資貸款需求特點(diǎn)，積極研究支持集體租賃住房的長(zhǎng)期貸款政策。國(guó)家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)業(yè)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京分行、華夏銀行等第一批4家銀行已確定具體融資方案，將向符合銀行評(píng)級(jí)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、與國(guó)企合作的聯(lián)營(yíng)公司提供長(zhǎng)期、足額貸款。

近日，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)上線試運(yùn)行。據(jù)介紹，該平臺(tái)建成后，將逐步實(shí)現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽、備案一體化，同時(shí)為規(guī)?；C(jī)構(gòu)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)提供集中備案便利。

最近出臺(tái)的《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右;安居型商品房可租可售、以售為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的50%左右。公共租賃住房租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右，擬進(jìn)一步擴(kuò)大保障的覆蓋面，將公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進(jìn)制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。

中金普華產(chǎn)業(yè)研究院觀點(diǎn)：

國(guó)家租購(gòu)并舉政策出臺(tái)，各地政府加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

2017年以來，國(guó)家著手推進(jìn)“租購(gòu)并舉、共有產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)工作，致力于長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，密集出臺(tái)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，選取12個(gè)城市開展加快發(fā)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)，選取13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

三大因素推動(dòng)房地產(chǎn)購(gòu)銷兩旺，二手房與新房產(chǎn)生套利空間

2018年1月到5月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出購(gòu)銷兩旺的情況，不但一線城市銷售火爆，二三四五線城市成交創(chuàng)新高，前瞻認(rèn)為，有三大因素在推動(dòng)市場(chǎng)。

地價(jià)的上升帶來房?jī)r(jià)的上漲。2018年上半年，全國(guó)的土地市場(chǎng)仍然火爆，土地出讓價(jià)格屢創(chuàng)新高，作為構(gòu)成房?jī)r(jià)的一個(gè)主要因素之一，地價(jià)的上升必然給房?jī)r(jià)上升帶來很大的壓力。

棚改貨幣化安置刺激了需求。全國(guó)很多城市的政府在推動(dòng)轟轟烈烈的棚改政策，通過貨幣化安置鼓勵(lì)人們?nèi)ベI房，所以這些城市的需求特別旺盛，再就是各大城市紛紛加入搶人才行列也促進(jìn)了需求。

限價(jià)形成“價(jià)差”，二手房與新房產(chǎn)生“套利空間”。在一些核心重點(diǎn)城市里，政府的調(diào)控力度非常大，限價(jià)、限售、限購(gòu)、限貸等等，而這類城市也紛紛出現(xiàn)了樓市火爆的場(chǎng)面，限價(jià)形成了“價(jià)差”，二手房與新房之間形成了一個(gè)很大的“套利空間”，因而激勵(lì)著人們?nèi)ベI房。

調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，對(duì)剛需是利好。國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上去杠桿的決心非常大。各大城市樓市調(diào)控一百多次，所以調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，對(duì)于剛需群體來說是個(gè)利好。

限價(jià)形成較大的套利空間，未來房?jī)r(jià)看漲。由于限價(jià)政策存在著比較大的套利空間，加上市場(chǎng)上投資渠道的匱乏，所以老百姓買房的熱情還會(huì)持續(xù)上揚(yáng);未來房?jī)r(jià)逐步向上推動(dòng)的這種力量在短期內(nèi)也不會(huì)消失。

政策紅利的消失帶來城市房?jī)r(jià)分化。普漲的局面是近階段的政策帶來的，一旦政策紅利消失，城市會(huì)分化，有一部分城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，有一部分城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至微跌是未來的一個(gè)大的趨勢(shì)。